28 ott 2010 – Alla vigilia del Mercato internazionale per i professionisti del settore degli immobili commerciali, che si svolgerà a Cannes nei giorni 17, 18 e 19 novembre, l’organizzazione francese per il commercio specializzato, Procos, e il suo pendant europeo da essa stessa creato, Eurelia, riscontrano diversi rallentamenti nei progetti commerciali in Europa.

In sostanza, una brusca frenata. «Il volume di progetti in fase di concepimento o realizzazione resta per il secondo anno consecutivo, dopo la frenata del 2009, al rallentatore», sottolinea Michel Pazoumian, delegato generale di Procos e Eurelia. Questa tendenza si era già fatta sentire al Mapic di novembre 2009, che aveva fatto registrare un calo del 35% del numero dei visitatori. Ciò che è più importante, questo esperto e preciso studio di osservazione degli immobili commerciali sottolinea come sia ormai noto che «nel periodo 2012-2013, per quanto concerne il volume dei progetti, le aperture effettive saranno ridotte o posticipate e che esiste pure una forte mortalità dei progetti, alcuni dei quali probabilmente non vedranno mai la luce».

Il centro "Le Polygone" di Béziers

Altra evoluzione rilevata: nella maggioranza dei paesi i progetti diminuiscono notevolmente come dimensione. I nuovi progetti di gallerie presentano un format di 40-80 boutique, contro le 150-250 boutique che venivano previste tre anni fa. Allo stesso tempo, lo studio ha rilevato il lancio di un buon numero di estensioni/rinnovamenti, attorno a 40-50 negozi.

Concretamente, ad eccezione della Germania, del Belgio e della Polonia, tutti i paesi europei hanno un numero di progetti in attesa in calo sul periodo 2010/2012. La Francia ne annovera 593 per 7,4 milioni di metri quadrati, contro 730 e quasi 7,8 milioni di metri quadri nel 2009. Il calo è grande in Spagna, con 140 progetti contro 182 (e 4,6 milioni di metri quadri contro più di 6 milioni). In Italia, il numero di progetti si è poco ridotto, passando da 187 a 183, con un numero di metri quadri molto simile, passato da 3,7 milioni a 3,8 milioni.

Lo studio di Procos-Eurelia ha riscontrato due principali eccezioni. In Germania, il numero di progetti passa da 110 a 133, equivalenti a poco più di 2,4 milioni di metri quadrati contro 2,2 milioni. La Polonia annovera 248 progetti contro 218. In questa nazione il numero di metri quadri evolve da 4,6 milioni a 5,2 milioni. Sempre secondo lo studio la progressione teutonica si spiega con la buona tenuta dell'economia tedesca, ma anche con la riconversione di un buon numero di ex grandi magazzini. Sulle grandi città, Berlino, città sempre in evoluzione, si rivela uno straordinario “generatore di metri quadrati” con 14 progetti recensiti quest'anno, per un totale di 355.000 metri quadri comprendenti, in particolare, la ristrutturazione, nel centro della città, della zona del Kudamm e della Leipziger Platz. Sulla Polonia, la Procos-Eurelia è più circospetta e accenna a progetti che però molte volte sono in totale discrepanza con il potere d'acquisto effettivo dei polacchi. Essa sottolinea anche le difficoltà per portare a termine i finanziamenti e per commercializzare al 100% i progetti in loco.

Le difficoltà di commercializzazione toccano anche paesi come la Spagna e la Francia. In Spagna per esempio, lo studio sottolinea i finanziamenti come elementi bloccanti ed evidenzia le difficoltà a commercializzare in un contesto dove i canoni d'affitto risultano elevati in rapporto al volume d'affari delle aziende nel 2010.

Sulla Francia, il Procos è molto critico. «Il volume sempre molto elevato dei progetti appare scollegato dal livello dei consumi e della domanda delle aziende, che si mostrano sempre più prudenti nel loro sviluppo, e forse scottate dai periodi iniziali estremamente difficili che gli ultimi centri aperti hanno dovuto affrontare». Michel Pazoumian cita tre esempi: il centro commerciale Okabé al Kremlin-Bicêtre dove l'iper è il 30% al di sotto dei suoi obiettivi. L'Odysseum a Montpellier, «dove, dopo lo slancio iniziale si è avuta una caduta», e l'apertura del Polygone a Béziers, che quasi sicuramente porterà conseguenze nefaste alle strade del centro. La situazione è tale che parecchi aderenti al Procos arrivano oggi a rinegoziare in ribasso il loro canone di locazione, sulle 25 aperture realizzate da due a tre anni, con dei cali che si possono comprendere tra il 20 e il 25%... E talvolta anche di più!

Jean-Paul Leroy (Versione italiana di Gianluca Bolelli)